日前，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）发布的公告披露，公司发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”。
据悉，该专项计划以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，产品期限约25年。这不仅是全国首单消费类持有型不动产ABS（资产支持证券化），更是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS，创下行业“双首单”纪录。
首单消费类持有型不动产ABS有何不同之处？同时，对于渴求“资金”的新城控股来说有何意义？
消费类持有型ABS“破冰”
据悉，新城控股本次发行的持有型ABS由国金证券资产管理有限公司（下称“国金证券”）担任计划管理人，底层资产为上海青浦吾悦广场。该项目地处青浦淀山湖商圈核心地段，覆盖周边160余个成熟社区、超40万常住人口。
据本次计划管理人国金证券透露，此次发行的持有型ABS同时设置了持续扩募机制，在上交所的指导和支持下，已挂牌上市的持有型不动产ABS产品可以通过扩募等方式筹集资金持续购入优质资产，促进产品可持续发展。
同时，国金证券指出，此类ABS项目可帮助企业盘活存量资产、优化资产负债结构，为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式，对相关商业地产项目具有一定参考意义。
财报数据显示，截至2025年三季度末，新城控股已在全国141座城市布局205座综合体项目，已开业及委托管理在营数量达176座，并保持97.7%的高出租率水平。
运营效率方面，根据2025年半年报，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；会员人数达4917万人。此外，今年前三季度，新城控股实现商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82%，继续保持增长势头。
事实上，今年以来，在监管层推动建设多层次REITs（不动产投资信托基金）市场的政策指引下，持有型不动产ABS作为在资产证券化产品框架下推出的创新产品迎来了爆发式增长。市场数据显示，截至2025年11月，持有型不动产ABS在2025年累计申报已超40单，申报规模突破1000亿元，资产类型也从收费公路、保租房扩展至商业不动产、数据中心、能源类基础设施等多元领域。
而此次消费类持有型ABS发行“破冰”，不仅为新城控股打通了通过权益型ABS盘活资产、拓宽融资的核心路径，也为整个商业地产行业的多元化融资开辟了新道路。
图/新城控股公告截图
多元融资持续“补血”
根据公告，此次发行计划是基于今年5月份新城控股提出的总额不超过200亿元的直接融资方案。
今年5月，新城控股董事会审议通过《关于公司开展直接融资工作的议案》，同意公司（含控股子公司）进行规模不超过等额人民币200亿元（含境外等值外币）的直接融资，包括但不限于企业债券、中期票据、资产支持证券、REITs、Pre-REITs、类REITs、项目收益票据、永续债等在中国银行间交易市场、境内外证券交易所等境内外合法的债券市场发行/举借的，以人民币或外币计价的各类权益融资及债务融资品种。
事实上，今年以来，新城控股已多次进行多元化融资，用以补充流动性资金。
今年6月，“新城控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券”获受理，债券品种为小公募，拟发行金额60亿元。募集说明书显示，拟使用不超过36亿元募集资金用于偿还有息债务。其中，拟使用不超过11亿元募集资金偿还发行人“23新城01”和“23新城02”公司债券本金，这两只债券到期日分别为2026年6月1日和2025年6月16日，余额分别为4亿元和7亿元。
此外，新城控股重启美元债发行，于今年6月、9月先后发行两笔票面利率高达11.88%的美元债以应对到期美元债。今年，在偿还10月份到期的美元债后，新城控股年内已无到期美元债，但其还面临着一笔于2026年到期的4.04亿美元债需要偿付。
在资金紧缺的背景下，吾悦广场融资是新城控股获取现金的另一个重要来源。今年以来，新城控股依靠吾悦广场发起了多项融资操作，比如，经营性物业贷及上述的“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”等。
财报显示，截至三季度末，新城控股持有货币资金84亿元，比去年末102.94亿元减少约19亿元，一年内到期的负债超过140亿元。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 贾宁
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